Gần đây, lượng giao dịch bất động sản cũng như giá nhà đất tăng nhanh khiến nhiều người lo ngại sẽ xảy ra hiện tượng bong bóng. Vậy bong bóng bất động sản là gì? Nhà đầu tư cần quan tâm gì về hiện tượng này? Liệu thị trường 2021 có xảy ra hiện tượng bong bóng bất động sản hay không? Hãy cùng Mogivi tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!
Bong bóng bất động sản - hiểu một cách đơn giản là hiện tượng giá nhà, giá đất tăng lên quá cao so với giá trị thực của nó.
Hiện tượng này thường xảy ra theo chu kỳ bất động sản 10 năm. Khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh, vượt xa khỏi giá trị thực của nó đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.
Ví dụ: 1 một mảnh đất nền có giá trị thực là 500 triệu. Do hiện tượng bong bóng bđs nên miếng đất đã tăng giá lên 800 triệu. Một người thấy miếng đất lên giá nhanh nên đã mua lại với giá cao hơn, và bán lại giá cao hơn cho người mua tiếp theo. Ai cũng hy vọng miếng đất sẽ còn tăng giá để họ kiếm lời. Vì vậy, bong bóng ngày càng phình to, và trước khi giá đất giảm xuống, người ta sẽ gọi đây là hiện tượng bong bóng. Khi bong bóng xì hơi, là giá đất đã dừng lại ở đỉnh. Lúc này mảnh đất sẽ rất khó để thanh khoản và chỉ có thể bán ra với mức giá thấp.
Bong bóng bất động sản là khi giá bđs vượt xa giá trị thực của nó
Nguyên nhân xảy ra bong bóng bất động sản thường do nhiều yếu tố tạo thành, đó là những yếu tố sau đây:
Mức tăng trưởng GDP
Nhìn lại giai đoạn 2007, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho rằng GDP tăng mạnh cộng với chính sách nới lỏng tín dụng đã dẫn đến bong bóng bất động sản trong thời kỳ này.
Năm 2007, tăng trưởng GDP đạt mức rất cao 8.48%, riêng TP.HCM đạt 12.6%, cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp và người dân có tài sản tích lũy nhiều, họ chọn bất động sản để kinh doanh, tích trữ, thậm chí đầu cơ.
Chính sách nới lỏng tín dụng
Chính sách tín dụng sẽ quyết định nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, đồng thời tác động lên sự tăng trưởng của nó.
Cũng ở thời điểm 2007, chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến tăng trưởng tín dụng tăng đến hơn 37%. Phần lớn nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.
Cung - cầu chênh lệch
Số lượng dự án bất động sản hạn chế, cộng thêm nhu cầu mua nhà an cư ngày càng lớn đã khiến giá bất động sản tăng. Đây được gọi là tình trạng lệch pha "cung - cầu" trên thị trường.
Khi sự tăng giá không đi kèm với việc tăng chất lượng dự án, đồng nghĩa với việc không phản ánh đúng giá trị thực của dự án sẽ có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.
“Nhiễu động” thị trường
Một số nhà đầu cơ và “cò đất” lợi dụng các thông tin quy hoạch chưa xác thực để tạo tin đồn, đẩy giá ảo, tạo sóng nhằm kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng. Từ đó họ trục lợi, kiếm lời nhanh chóng từ những người mua nhẹ dạ cả tin.
Pháp lý chưa chặt chẽ
Các cơ quan có thẩm quyền chưa áp dụng triệt để công cụ về thuế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị. Việc điều tiết thị trường không hiệu quả dẫn đến sự xuất hiện của nhiều luồng “sóng ảo” vốn là yếu tố kích thích hiện tượng bong bóng bất động sản.
Sử dụng nguồn vốn không hiệu quả
Khi nguồn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài sử dụng sai mục đích, không được ngân hàng kiểm soát chặt chẽ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến bong bóng bđs
Trong Quý năm 2021, thị trường BĐS toàn quốc bỗng trở lại cơn sốt đất với nhiều loại hình khác nhau. Giá đất nền, nhà ở, biệt thự, bđs gần khu công nghiệp đều đua nhau tăng vọt.
Theo trang tapchitaichinh.vn, tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước chỉ mới có thông tin xây dựng sân bay Técníc tại nơi này. Song rất nhiều “cò đất” đã dẫn khách đến xem dự án. Giá đất ở đây biến động không lường, đất nông nghiệp đang từ vài chục triệu đồng/m ngang, qua vài ngày đã có mức giá lên đến vài trăm triệu đồng/ m ngang.
Đất tại khu vực tại Phan Thiết, Bình Thuận, xung quanh khu vực khảo sát xây sân bay Phan Thiết cũng tăng vọt, bất chấp lời cảnh báo của chính quyền địa phương.
Tại TP. HCM, giá đất tại Cần Giờ, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Củ chi tăng mạnh. Ngay khi có đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030, giá đất lập tức tăng. Đơn cử như giá đất ở khu vực này cách đây 2 năm chỉ khoảng 28 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 40 triệu đồng/m2.
Ở khu vực Hà Nội, giá đất tại huyện Sơn Tây tăng rõ rệt khi có thông tin huyện này sắp được lên thành phố. Dẫn đến nhiều người đến Sơn Tây tìm mua đất, khiến giá tăng cao hơn so với hồi trước Tết 2021.
Bên cạnh đó, nhiều địa phương chỉ mới có thông tin phê duyệt quy hoạch 2021 - 2030 và các dự án hạ tầng đầu tư phát triển trong tương lai, các "cò" đất, nhà đầu cơ đã "vẽ" ra viễn ra viễn cảnh tươi đẹp bằng cách chạy quảng cáo trên các kênh Online và nhiều hình thức khác. Tất cả chỉ nhằm mục đích đánh vào tâm lý sợ bị bỏ lỡ của người mua, khiến họ đồng ý và sẵn sàng chốt giao dịch.
Từ các thực trạng trên, có thể thị trường bất động sản có dấu hiệu "bong bóng" biểu hiện qua những yếu tố như sau:
Năm 2021 liệu có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS?
Trước thực trạng trên, nhiều luồng ý kiến cho rằng hiện tượng bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Trên thực tế, đó chỉ là những cơn “sốt đất”, nhanh nóng chóng nguội ở một số địa phương, thậm chí khi có chính quyền can thiệp, giao dịch ngay lập tức trở về con số 0.
Bên cạnh đó, thị trường chưa xuất hiện quá nhiều đợt giao dịch, ngân hàng nhà nước luôn kiểm soát chặt chẽ và phát cảnh báo liên tục, nguồn tiền mua bán bất động sản chủ yếu từ tiền nhàn rỗi của người dân và từ nền kinh tế phi chính thức, không phải tiền từ hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, thị trường chứng khoán vẫn tăng trưởng và thu hút được dòng tiền với giao dịch mỗi ngày xấp xỉ 20.000 tỷ.
Trong thời gian gần đây, chính phủ đã kiểm soát tín dụng vào BĐS rất tốt với mức lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay không giảm. Thị trường đã “trưởng thành” và rất nhiều nhà đầu tư đã khôn ngoan hơn, họ không chạy theo các giao dịch lướt sóng để kiếm lợi nhuận nhanh chóng như trước kia nữa.
Nhiều chuyên gia bất động sản trong và ngoài nước đều đưa ra nhận định rằng thị trường BĐS Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, chưa thể xảy ra hiện tượng bong bóng. Sự tăng trưởng này đang được kiểm soát và vẫn nằm trong vùng an toàn. Một quy luật tất yếu của bất động sản đó là: giá trị của bất động sản không bao giờ giảm, chỉ tăng lên theo thời gian. Trong tương lai, giá đất có thể sẽ tăng và lên mặt bằng giá mới.
Dù thị trường hiện tại khó xảy ra hiện tượng bong bóng, tuy nhiên nhà nước vẫn phải cảnh giác, kiểm soát chặt chẽ, vì bong bóng có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Khi đã lên đến “đỉnh”, tức “nổ” bong bóng sẽ gây ra hậu quả cực kỳ nghiêm trọng. Nó không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân tham gia đầu tư mà còn đến cả nền kinh tế, cụ thể là các hệ lụy như sau:
Thứ nhất là nợ xấu:
Nợ xấu tại các ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp đến chính ngân hàng đó và hệ thống kinh tế.
Thứ hai là việc mọc lên những dự án "ma":
Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản dẫn đến việc các dự án bỏ dở, không có dân cư đến dù đã hoàn thành. Làm lãng phí tài nguyên đất đai, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Trong khi đó người dân sẽ khó có thể mua được các căn nhà mặt đất hay căn hộ tầm trung hơn.
Cuối cùng, người thiệt hại nhiều vẫn là người đã "ôm hàng" trong giai đoạn "vỡ" bong bóng. Lúc này đây, mảnh đất trở nên khó thanh khoản, nhà đầu tư chỉ còn biết ngậm ngùi "chôn vốn" hoặc bán lại với mức giá thấp hơn khi mua.
Bong bóng bđs gây tác động tiêu cực lên toàn bộ nền kinh tế
Nhiều giao dịch lướt sóng, tạo giá ảo ở các địa phương trong thời gian ngắn là nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng BĐS.
Đã có nhiều đề xuất về chính sách bình ổn thị trường, hạn chế đầu cơ, đánh thuế tài sản đất đai. Tuy nhiên, điều này cần một thời gian dài để xây dựng chính sách hoàn chỉnh, hướng dẫn hoàn thiện. Chính quyền địa phương vẫn đóng vai trò lớn trong việc hạn chế bong bóng bất động sản, cụ thể như:
Ngày nay, không khó để nhận biết đâu là tin giả hay tin thật trên thị trường. Tuy nhiên, để có thể tỉnh táo trước các “bánh vẽ” của cò đất, nhà đầu tư nên có thông tin, kiến thức vững chắc về quy hoạch, vị trí. Quan trọng hơn là giữ cho mình một tâm lý ổn định để có được nhận thức đúng đắn về thị trường, không bị chao đảo bởi các chiêu trò dụ dỗ.
Đặc biệt, nhà đầu tư cần biết rằng, khi bóng bóng đã "nổ”, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ trở nên thấp hơn bao giờ hết và có nguy cơ cao phải chôn vốn. Không nên đầu tư theo phong trào, khi thấy khu vực nào có nhiều người giao dịch, giá đẩy cao hơn 30% so với mặt bằng giá của 6 tháng trước thì phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định.
Không gian sống sau khi được thiết kế lại khiến nhiều người phải trầm trồ vì quá đẹp và hiện đại. Từng ngóc ngách trong căn hộ đều gây ấn tượng và khiến chúng ta phải ghen tị.
Cô gái trẻ đã chi hơn 1 tỷ để cải tạo lại căn nhà cũ trên mảnh đất rộng gần 400m² của gia đình.
Năm nay, thị trường bất động sản trong tháng Ngâu có diễn biến khá lạ, trái chiều giữa các phân khúc.
Luôn ao ước có được một không gian sống lý tưởng để thỏa sức sáng tác, cô nàng biên kịch đã tiến thành cải tạo lại căn hộ cũ của mình đúng như những gì mong muốn.
Sử dụng những chậu cây xanh là cách đơn giản, tiết kiệm chi phí mà hiệu quả để trang trí phòng tắm.
Với Thảo Ly, việc thuê nhà mang tới sự tự do và cơ hội làm việc rộng mở hơn ở nhiều nơi, sẽ không cần lăn tăn về một bất động sản cố định đang sở hữu.
Mỗi ngày trồng rau, chăm hoa và nuôi cá bên trong khu vườn rộng 60m² là điều mà bà mẹ thành phố này làm nhiều chị em phải ghen tị.
Không gian sống trước và sau khi cải tạo khiến nhiều người bất ngờ vì sự thay đổi quá lớn. Từ màu sắc, thiết kế đến đồ trang trí đều đáp ứng được yếu tố công năng và thẩm mỹ.
Chia sẻ về những quy định liên quan đến thừa kế đất đai, tài sản, ThS – LS Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, hiện có hai loại thừa kế, gồm thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.
Xin hỏi, cần chuẩn bị giấy tờ và thực hiện thủ tục khai nhận tài sản thừa kế như thế nào?
Vui lòng nhấn vào chế độ VR Tour - Chọn AI Design để trải nghiệm không gian nội thất đã cải tạo
