1. Bong bóng bất động sản là gì? Nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng này? 

Bong bóng bất động sản - hiểu một cách đơn giản là hiện tượng giá nhà, giá đất tăng lên quá cao so với giá trị thực của nó. 

Hiện tượng này thường xảy ra theo chu kỳ bất động sản 10 năm. Khi giá thị trường của bất động sản tăng nhanh, vượt xa khỏi giá trị thực của nó đến một mức độ không bền vững và sau đó suy giảm. 

Ví dụ: 1 một mảnh đất nền có giá trị thực là 500 triệu. Do hiện tượng bong bóng bđs nên miếng đất đã tăng giá lên 800 triệu. Một người thấy miếng đất lên giá nhanh nên đã mua lại với giá cao hơn, và bán lại giá cao hơn cho người mua tiếp theo. Ai cũng hy vọng miếng đất sẽ còn tăng giá để họ kiếm lời. Vì vậy, bong bóng ngày càng phình to, và trước khi giá đất giảm xuống, người ta sẽ gọi đây là hiện tượng bong bóng. Khi bong bóng xì hơi, là giá đất đã dừng lại ở đỉnh. Lúc này mảnh đất sẽ rất khó để thanh khoản và chỉ có thể bán ra với mức giá thấp. 

Liệu có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản như những năm trước hay không? 

Trước thực trạng trên, nhiều luồng ý kiến cho rằng hiện tượng bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Trên thực tế, đó chỉ là những cơn “sốt đất”, nhanh nóng chóng nguội ở một số địa phương, thậm chí khi có chính quyền can thiệp, giao dịch ngay lập tức trở về con số 0. 

Bên cạnh đó, thị trường chưa xuất hiện quá nhiều đợt giao dịch, ngân hàng nhà nước luôn kiểm soát chặt chẽ và phát cảnh báo liên tục, nguồn tiền mua bán bất động sản chủ yếu từ tiền nhàn rỗi của người dân và từ nền kinh tế phi chính thức, không phải tiền từ hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, thị trường chứng khoán vẫn tăng trưởng và thu hút được dòng tiền với giao dịch mỗi ngày xấp xỉ 20.000 tỷ.

Trong thời gian gần đây, chính phủ đã kiểm soát tín dụng vào BĐS rất tốt với mức lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay không giảm. Thị trường đã “trưởng thành” và rất nhiều nhà đầu tư đã khôn ngoan hơn, họ không chạy theo các giao dịch lướt sóng để kiếm lợi nhuận nhanh chóng như trước kia nữa.

Nhiều chuyên gia bất động sản trong và ngoài nước đều đưa ra nhận định rằng thị trường BĐS Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, chưa thể xảy ra hiện tượng bong bóng. Sự tăng trưởng này đang được kiểm soát và vẫn nằm trong vùng an toàn. Một quy luật tất yếu của bất động sản đó là: giá trị của bất động sản không bao giờ giảm, chỉ tăng lên theo thời gian. Trong tương lai, giá đất có thể sẽ tăng và lên mặt bằng giá mới. 

3. Bong bóng bất động sản để lại hệ lụy gì?

Dù thị trường hiện tại khó xảy ra hiện tượng bong bóng, tuy nhiên nhà nước vẫn phải cảnh giác, kiểm soát chặt chẽ, vì bong bóng có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Khi đã lên đến “đỉnh”, tức “nổ” bong bóng sẽ gây ra hậu quả cực kỳ nghiêm trọng. Nó không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân tham gia đầu tư mà còn đến cả nền kinh tế, cụ thể là các hệ lụy như sau: 

Thứ nhất là nợ xấu: 

Nợ xấu tại các ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp đến chính ngân hàng đó và hệ thống kinh tế. 

• Khi ảnh hưởng đến ngân hàng: khi doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn, việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của ngân hàng bị thâm hụt, giảm lợi nhuận, dẫn đến nợ xấu. Khi tỷ lệ nợ xấu cao sẽ ảnh hưởng đến tiềm lực tài chính của ngân hàng, dẫn đến giảm khả năng huy động vốn. 
• Khi ảnh hưởng đến nền kinh tế: Ngân hàng bị phá sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền và lan đến những lĩnh vực khác. 

Thứ hai là việc mọc lên những dự án "ma": 

Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản dẫn đến việc các dự án bỏ dở, không có dân cư đến dù đã hoàn thành. Làm lãng phí tài nguyên đất đai, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Trong khi đó người dân sẽ khó có thể mua được các căn nhà mặt đất hay căn hộ tầm trung hơn.  

Cuối cùng, người thiệt hại nhiều vẫn là người đã "ôm hàng" trong giai đoạn "vỡ" bong bóng. Lúc này đây, mảnh đất trở nên khó thanh khoản, nhà đầu tư chỉ còn biết ngậm ngùi "chôn vốn" hoặc bán lại với mức giá thấp hơn khi mua. 

4. Giải pháp nào để ngăn chặn bong bóng bất động sản? 

Nhiều giao dịch lướt sóng, tạo giá ảo ở các địa phương trong thời gian ngắn là nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng BĐS. 

Đã có nhiều đề xuất về chính sách bình ổn thị trường, hạn chế đầu cơ, đánh thuế tài sản đất đai. Tuy nhiên, điều này cần một thời gian dài để xây dựng chính sách hoàn chỉnh, hướng dẫn hoàn thiện. Chính quyền địa phương vẫn đóng vai trò lớn trong việc hạn chế bong bóng bất động sản, cụ thể như: 

• Thu hồi các dự án bỏ hoang, thực hiện các biện pháp tài chính để bình ổn thị trường. 
• Kiểm soát chặt chẽ quy hoạch, không để xảy ra tình trạng sốt giá và “môi giới ảo” trên địa bàn. 
• Thường xuyên bổ sung thông tin, rà soát công tác quy hoạch khu công nghiệp, đô thị, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. 
• Tăng cường kiểm tra, giám sát toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc cho thuê đất, giao đất, cấp Sổ đỏ trên địa bàn.

5. Nhà đầu tư cần làm gì trước tình trạng bong bóng bất động sản?

Ngày nay, không khó để nhận biết đâu là tin giả hay tin thật trên thị trường. Tuy nhiên, để có thể tỉnh táo trước các “bánh vẽ” của cò đất, nhà đầu tư nên có thông tin, kiến thức vững chắc về quy hoạch, vị trí. Quan trọng hơn là giữ cho mình một tâm lý ổn định để có được nhận thức đúng đắn về thị trường, không bị chao đảo bởi các chiêu trò dụ dỗ. 

Đặc biệt, nhà đầu tư cần biết rằng, khi bóng bóng đã "nổ”, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ trở nên thấp hơn bao giờ hết và có nguy cơ cao phải chôn vốn. Không nên đầu tư theo phong trào, khi thấy khu vực nào có nhiều người giao dịch, giá đẩy cao hơn 30% so với mặt bằng giá của 6 tháng trước thì phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định.