Giá bất động sản trên thị trường luôn dao động. Và mỗi khu vực, mỗi vị trí khác nhau sẽ có mức giá khác nhau. Khi bạn muốn đầu tư lĩnh vực này thì làm sao để định giá đúng bất động sản đó? Bài viết sau đây xin chia sẻ đến bạn 4 cách định giá bất động sản hiệu quả nhất. Giúp bạn giảm được công sức và thời gian tìm hiểu thị trường. 

2. Ý nghĩa định giá bất động sản

Định giá bất động sản là yêu cầu thiết yếu. Với sự phát triển của nền kinh tế ở nước ta. Định giá bất động sản mang lại nhiều ý nghĩa như: 

• Định giá bất động sản là thước đo công việc điều chỉnh và duy trì quyền lợi. Của người bán và người mua.

• Là việc cơ bản để thực hiện kinh doanh sản xuất các sản phẩm bất động sản. Một cách có hiệu quả cao.

• Định giá bất động sản còn góp phần bảo vệ tài sản của quốc gia, duy trì lợi ích quốc gia. Hình thành giá cả hợp lý điều tiết các mối quan hệ sản xuất.

3. Cách tiếp cận định giá bất động sản

Có 3 cách tiếp cận định giá bất động sản cơ bản bạn cần biết . Là tiếp cận thị trường, tiếp cận thu nhập và tiếp cận chi phí. 

Cách định giá bất động sản tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận thị trường là cách xác định giá trị tài sản. Thẩm định giá thông qua việc so sánh giá trị tài sản. Việc tiếp cận này phản ánh được quan điểm của chủ đầu tư khi tham gia thị trường định giá.

Cách tiếp cận này thường được áp dụng định giá đối với các giao dịch phổ biến trên thị trường.  Tài sản định giá có thể tăng giảm theo mức giá của tài sản được so sánh. 

Giá trị của tài sản được định giá cần được đánh giá, ước lượng. Trên cơ sở nhu cầu sử dụng của người mua hoặc bán. Khi tham gia vào thị trường định giá tài sản. Giá trị tài sản không dựa vào các ưu điểm đặc biệt của tài sản. 

Các bước áp dụng: 

Bước 1:  Xác định tổng quan tài sản cần định giá. Xác định thị trường để làm cơ sở cho việc định giá chính xác. 

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Đưa ra giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Cách định giá bất động sản tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận thu nhập là cách xác định giá của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền. Phương thức tiếp cận này có tính chính xác cao. Phản ánh mối quan hệ giữa các hoạt động giao dịch và mối quan hệ thu nhập. 

Cách tiếp cận thu nhập hoạt động trên nguyên tắc sử dụng tài sản có giá trị. Tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Nếu những yếu tố khác không thay đổi. Thì thu nhập mang lại cho người sở hữu càng cao. Đồng nghĩa với việc tài sản đó có giá trị càng cao. Cách tiếp cận thu nhập gồm có hai phương pháp chính. Là phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa.

Để xác định chính xác cần xác định được giá trị của bất động sản cần định giá. Cụ thể là xem xét tình hình cung cầu. Sự phát triển trong tương lai, chi phí hoạt động (nếu có). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó,... Xác định mục đích sử dụng của tài sản để có định giá đúng. 

Cách tiếp cận từ chi phí

Tiếp cận chi phí được sử dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị trường. Cở sở xác định như sau:

- Xác định mục đích sử dụng tài sản và nguyên tắc sử dụng.

- Xác định giá trị tài sản, các đặc điểm nổi bật của tài sản.

Tiếp cận từ chi phí là cách định giá thông qua chi phí. Được tạo ra của một tài sản có chức năng. Việc thực hiện thông qua hai phương pháp chính là phương pháp chi phí và phương pháp tái tạo.

Phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản dựa trên sự chênh lệch về chi phí trên thị trường. Giống như tài sản thẩm định giá có cùng tiện ích, mục đích sử dụng, chức năng.

4. Cách định giá bất động sản hiệu quả

Định giá bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Nếu bạn biết được 4 cách định giá sau đây:

Cách định giá bất động sản qua tình trạng nhà

Bên cạnh các yếu tố bên ngoài như vị trí thì định giá qua tình trạng nhà là cách giúp bạn phân loại bất động sản hiệu quả. Để định giá được chính xác theo phương pháp này bạn cần xác định các loại nhà là nhà cấp 1, cấp 2 hay nhà cấp 3, 4 hay căn hộ chung cư cao cấp,... Khi đánh giá tình trạng bạn cân nhắc dựa trên lịch sử của ngôi nhà, thời gian xây dựng và quá trình bảo dưỡng, sửa chữa ra sao. Để tránh được trường hợp tài sản bị hư hao giá trị. 

Định giá qua giá bán của các bất động sản khác trên thị trường

Tổng hợp thông tin từ các kênh thông tin đại chúng, thông tin từ các sàn giao dịch bạn sẽ dễ dàng đánh giá và so sánh thông tin bất động sản tại khu vực mình đang quan tâm. Ngoài ra các thông tin trên thị trường còn cho bạn biết được những bất động sản nào tương đồng với bất động sản của mình. 

Giá trị của một bất động sản tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: quy hoạch của nhà nước, tình trạng pháp lý, vị trí, khu vực giao dịch, diện tích, tiện ích,... Trước khi tiến hành định giá cần tham khảo thông tin từ nhiều nguồn. Sau khi bạn đã thu thập đầy đủ thông tin cần thiết. Bạn sẽ tiến hành tổng hợp lại, xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và đưa ra mức giá hợp lý nhất cho bất động sản đó. 

Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới để định giá bất động sản

Một cách định giá bất động sản bạn có thể tham khảo đó chính là nhờ đến sự trợ giúp của môi giới hoặc những người có kinh nghiệm trong việc mua bán bất động sản. Trước khi tiến hành giao dịch bạn cần đảm bảo các bước trên hoặc tìm đến sự trợ giúp của các chuyên gia định giá uy tín để có thêm thông tin. Thông tin từ những người này sẽ đem lại cho bạn một cách chính xác, nhanh chóng và hiệu quả nhất. Cách này giúp bạn tránh được những tình trạng thẩm định giá sai.

Cách định giá bất động sản thông qua ngân hàng

Ngân hàng là nơi định giá bất động sản khá an toàn, người mua sẽ yên tâm hơn về bất động sản mình quan tâm. Cách định giá bất động sản qua ngân hàng sẽ tốn nhiều thời gian hơn các phương pháp khác. Và người mua hoặc bán có thể mất cơ hội vì đưa ra quyết định chậm hơn so với nhịp độ của thị trường. 

Trên đây là những cách định giá bất động sản mà Mogivi đã tổng hợp được. Hy vọng sẽ giúp các bạn biết được cách định giá bất động sản như thế nào cho chính xác và hiệu quả. Giúp các giao dịch đạt kết quả tốt hơn. Chúc bạn thành công.