Hợp đồng mua bán nhà là điều cần thiết mà ai cũng cần biết khi quyết định sở hữu cho mình một ngôi nhà. Nhưng làm sao để có hợp đồng mua bán an toàn và đảm bảo tính pháp lý. Hãy cùng tìm hiểu bài viết sau đây. 

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà là gì?

Hợp đồng mua bán nhà có tính song song: Hợp đồng mua bán nhà có tính song song là  quyền và nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán. Trong hợp đồng mua bán nhà, chủ sở hữu có quyền yêu cầu bên mua trả tiền mua vật đó và bên mua có nghĩa vụ phải thanh toán tiền theo đúng hợp đồng giữa hai bên. Hai bên phải có nghĩa vụ và trách nhiệm làm đúng theo các hợp đồng mà hai bên đã ký kết trước đó. Trong hợp đồng mua bán có nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên. Đó được gọi là tính song song của hợp đồng.  

Hợp đồng mua bán nhà có tính đền bù: Khoản tiền mà bên mua thanh toán có tính đền bù cho bên chủ sở hữu bằng tiền. Đặc điểm tính đền bù trong hợp đồng mua bán nhà là yếu tố phân biệt với các bất động sản khác. Giúp phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng khác.

Mục đích chuyển nhượng quyền tài sản của chủ sở hữu là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản. 

Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. Từ chủ sở hữu cho người mua. Đây là là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các tài sản. Mục đích của việc chuyển nhượng này là hình thức kết thúc sở hữu tài sản của chủ sở hữu và trao quyền sở hữu lại cho chủ sở hữu mới. Do đó đây còn được gọi là hợp đồng chuyển nhượng. 

Hợp đồng mua bán nhà là hoạt động có tính thỏa thuận giữa hai bên, bên mua và bên bán. Sự thỏa thuận giữa hai bên được công nhận mang tính pháp lý. Kể từ khi hợp đồng nhận được sự thỏa thuận giữa hai bên thì coi như hợp đồng được xác lập và có hiệu lực trước pháp luật. 

Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà

Hiện tại hợp đồng mua bán nhà có ý nghĩa là phương tiện pháp lý trước pháp luật. Hợp đồng mua bán tạo điều kiện cho công dân mua bán, trao đổi các nhu cầu mua bán cần thiết trong sinh hoạt và sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra hợp đồng mua bán nhà còn có ý nghĩa khác trong nền kinh tế nhiều thành phần. Việc trao đổi mua bán còn giúp lưu thông và ổn định nền kinh tế. Tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ và góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa của người dân. 

Hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền có gì khác nhau

Giấy ủy quyền: Là một hình thức đại diện ủy quyền của chủ sở hữu bằng hành vi pháp lý đơn phương. Trong đó ghi việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định giấy ủy quyền đó. Chỉ được thừa nhận trên thực tế không có văn bản nào quy định cụ thể.

Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa hai bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao cho bên được ủy quyền nếu thỏa thuận có tính pháp lý. Được quy định trong bộ luật nhân sự 2015.

3. Điều kiện đối với tài sản được mua bán

• Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trừ trường hợp có nhà trong tương lai. 
  
  
• Không thuộc dạng có tranh chấp, khiếu nại, kiến nghị về quyền sở hữu. Đang nằm trong thời gian sở hữu nhà đối với trường hợp nhà ở có thời hạn.
  
  
• Không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
  
  
• Không thuộc dạng đã quyết định thu hồi đất, có thông báo phá vỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

4. Các bước chuẩn bị mua bán nhà hiệu quả

Để có một hợp đồng mua bán nhà an toàn bạn cần biết những bước chuẩn bị giấy tờ sau đây: 

Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị

• Sổ đỏ, giấy chứng nhận
  
  
• Giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hoặc hộ chiếu của vợ và chồng những người đồng sở hữu tài sản đó.
  
  
• Giấy chứng minh giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (đăng ký kết hôn, nếu bạn đã kết hôn) 
  
  
• Hợp đồng ủy quyền (Nếu chủ sở hữu không thể trực tiếp thực hiện giao dịch thì cần có giấy ủy quyền cho người khác thay thế).
  
  
• Và các loại giấy tờ khác như: Giấy chứng nhận độc thân, giấy chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, hợp đồng ủy quyền (Nếu có),.. tùy thuộc vào từng loại tài sản mà sẽ có các giấy tờ chuẩn bị khác nhau.

Giấy tờ bên mua cần chuẩn bị

• Giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân, căn cước công dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu,..
  
  
• Sổ đỏ nếu cần thiết
  
  
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Nếu có)
  
  
• Giấy công chứng thường do bên mua yêu cầu điền vào giấy chứng nhận của ủy ban nhân dân xác nhận. Các bên có thể soạn thảo trước hợp đồng để có sự thống nhất.
  
  
• Ngoài ra bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau: phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai, đơn ủy quyền mua bán (Nếu có). Như vậy là bạn đã chuẩn bị xong các bước cần thiết để có thể có được hợp đồng mua bán an toàn 

Chứng thực tại cấp xã bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ gì.

• Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng bằng văn bản
  
  
• Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, bản sao chứng minh có thẩm quyền giao dịch.
  
  
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với những trường hợp có tài sản gắn liền với đất. 
  
  
• Dự thảo hợp đồng và các loại giấy tờ khác có liên quan đến tài sản mà chủ sở hữu có. 

Trình tự thủ tục công chứng

Để chứng thực các hợp đồng mua bán nhà. Theo quy định của pháp luật, bạn cần đến ủy ban nhân dân cấp huyện để công chứng hợp đồng nhà ở đô thị, chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã để công chứng hợp đồng mua bán nhà ở nông thôn, ngoài trừ những trường hợp không phải công chứng. 

Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà phát hiện người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực.

Khi đã chuẩn bị đủ các loại giấy tờ liên quan, bạn nên công chứng để hợp đồng mua bán có hiệu lực. Hai bên cần mang theo những giấy tờ liên quan đến cơ quan chức năng để tiến hành làm các thủ tục công chứng. Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà như sau: 

• Bước 1: Nộp các loại giấy tờ liên quan đến cơ quan chức năng
  
  
• Bước 2: Công chứng tiến hành kiểm tra các loại giấy tờ mà hợp đồng hai bên đã thỏa thuận trước đó. 
  
  
• Bước 3: Sau đó công chứng viên đưa hợp đồng lại cho bên mua và bên bán đọc kỹ lại lần nữa để xác nhận thỏa thuận của hai bên có đồng nhất hay không.
  
  
• Bước 4: Nếu đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng thì bên mua và bên bán tiến hành ký tên vào hợp đồng. Để tạo thỏa thuận của hai bên về các điều khoản trong hợp đồng. 
  
  
• Bước 5: Sau đó hai bên trả phí công chứng hợp đồng, công chứng viên sẽ đưa lại hợp đồng bản gốc cho hai bên. 

Thời gian làm thủ tục công chứng có thể trong một ngày tùy thuộc và số lượng khách hàng đến công chứng tại văn phòng (thông thường thời gian công chứng cho một hợp đồng là từ 1 - 2 tiếng). Theo các quy định của nhà nước thì thời gian làm thủ tục công chứng có thể kéo dài đến 2 ngày tùy thuộc vào từng loại hợp đồng khác nhau. Với những loại giấy tờ có tính phức tạp thì thời gian công chứng không quá 10 ngày.  

Khi hợp đồng được công chứng xong, bên bán có nghĩa vụ đóng thuế và làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản cho người mua, sang tên trước bạ cho người mua.

5. Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua bán nhà

Khi mua bán nhà bạn cần quan tâm đến các vấn đề sau. Nếu bạn chưa biết, hãy tìm hiểu ngay thông tin sau:

Lưu ý khi ký hợp đồng

Các thông tin trên hợp đồng cần được kiểm tra kỹ trước khi quyết định ký hợp đồng.

Người ký kết hợp đồng phải có đủ tuổi ký hợp đồng và có đầy đủ năng lực hành vi nhân sự.

Những người tham gia giao kết phải đảm bảo tính tự nguyện trong hợp đồng của mình.

Hợp đồng mua bán nhà phải được soạn thảo bằng văn bản và được công chứng tại cơ quan chức năng có thẩm quyền, chứng thực tại thời điểm nhận  giao kết về hợp đồng. 

Kiểm tra pháp lý của tài sản

Kiểm tra chủ sở hữu có đầy đủ trách nhiệm pháp lý đối với tài sản của mình hay không. Các loại giấy tờ mà bạn cần có sau khi ký kết hợp đồng như: Giấy phép xây dựng, sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng

Kiểm tra quy hoạch của tài sản nếu có. Về quy tắc bạn sẽ không thể bán nhà, bán đất được khi còn nằm trong quy hoạch. Do đó bạn nên kiểm tra thật kỹ đất, nhà của bạn có nằm trong quy hoạch hay không. 

Điều khoản ràng buộc trách nhiệm

Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.

Thông tin về tranh chấp dự án

Bạn nên kiểm tra các thông tin về tranh chấp của dự án để có thể tránh được những trường hợp rắc rối không cần thiết xảy ra trong quá trình sinh sống sau này. Đối với các dự án lớn vấn đề tranh chấp bạn sẽ dễ dàng phát hiện, tuy nhiên đối với những dự án nhỏ thì việc tranh chấp bạn không tìm hiểu kỹ sẽ không nhận ra ngay từ đầu. 

Ví dụ như tranh lối đi chung, tranh chấp hàng rào, lối thoát nước với hàng xóm,...Các loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm do đó bạn nên tìm hiểu kỹ các vấn đề này bằng cách đi khảo sát thực tế, hỏi hàng xóm xung quanh khu vực để có cách nhìn nhận khách quan. 

Tìm hiểu về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là ai, có những công trình nào đã thi công. 

Cam kết của chủ đầu tư với khách hàng có thực hiện có đúng kỳ hạn hay không

Chủ đầu tư có lùm xùm về vấn đề pháp lý hay không, tại sao lại có lùm xùm đó xảy ra và chủ đầu tư đã giải quyết vấn đề đó như thế nào. 

Quy mô chất lượng của dự án có gì đặc biệt và có thực hiện đúng như bản vẽ kỹ thuật lúc ban đầu hay không. Dự án bàn giao đến khách hàng có được đánh giá cao không, khách hàng có hài lòng về mặt chất lượng hay không.

Thông tin vay nợ thế chấp

Thông tin vay nợ thế chấp là một điều quan trọng mà các bạn nên biết về dự án nhà ở và đất của mình. Nếu thửa đất hoặc căn nhà của bạn đã được thuế chấp ngân hàng thì bạn nên kiểm tra kỹ trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán. 

Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.

Để nhận biết tài sản có vay nợ thế chấp không, bạn cần kiểm tra trên sổ đỏ. Trên sổ đỏ sẽ ghi chú thông tin vay thế chấp của chủ sở hữu. Hoặc sẽ đính kèm một tờ giấy riêng để ghi thông tin thuế chấp. Điều này dễ dàng kiểm tra nhưng cũng là bước dễ dàng bị bỏ quên nhất, bạn nên kiểm tra kỹ các thông tin này nhé.

6. Những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà 

Khi soạn thảo hợp đồng mua bán, bạn sẽ khó tránh khỏi những sai sót. Do đó bạn nên biết những lưu ý sau đây để có thể soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đúng cách và an toàn. 

Đối với cá nhân

Người chưa đủ 6 tuổi, chưa đủ nhận thức hành vi dân sự chưa được quyền thực hiện giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến việc mua bán và giao dịch đều được thực hiện thông qua người giám hộ, người đại diện theo pháp luật. 

Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này. 

Người từ đủ 18 tuổi trở lên đều có thể thực hiện hành vi mua bán của mình vì có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Người có toàn quyền xác lập mọi giao dịch về hành vi dân sự của mình.  

Đối với hộ gia đình, tổ hợp tác

Đối với hộ gia đình, tổ hợp tác tham gia mua bán và giao dịch có thể toàn quyền thực hiện toàn bộ hành vi dân sự, không cần thông qua người đại diện pháp luật. Những người xác nhận mua bán tài sản, quyền lập nghĩa vụ của pháp nhân hộ gia đình là được quyền thực hiện giao dịch. 

Nếu tài sản có nhiều chủ sở hữu thì trong hợp đồng cần phải có sự thỏa thuận và đồng ý của cả hai thì hợp đồng mới có hiệu lực. Nếu trong tài sản chỉ để tên vợ hoặc chồng làm chủ sở hữu thì bạn cần kiểm tra lại quyền chủ sở hữu của tài sản đó là như thế nào để có được sự chính xác cao trong hợp đồng của mình. 

Bạn cần nhớ đến những lưu ý này trong việc soạn thảo hợp đồng để có được một hợp đồng hoàn thiện và an toàn hơn cho chủ sở hữu và người mua. Tránh những vấn đề pháp lý sau này có thể xảy ra. Hợp đồng mua bán nhà là cơ sở pháp lý giúp cho quá trình giao dịch diễn ra.

7. Thủ tục mua bán nhà đất 

Cũng giống như hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán đất cũng có những nguyên tắc riêng để đảm bảo được tính an toàn trong quá trình giao dịch.

Các thủ tục cần thiết để làm hợp đồng mua bán đất 

• Kiểm tra sổ đỏ và các giấy tờ cần thiết khác
  
  
• Tìm hiểu thông tin về dự án, và quy hoạch của khu đất đó
  
  
• Thông tin tranh chấp
  
  
• Thông tin vay tín chấp
  
  
• Thông tin về người bán

Nội dung cần thỏa thuận trước khi ký hợp đồng mua bán đất

• Giá mua bán nhà và đất 
  
  
• Ai là người đóng thuế, lệ phí trước bạ và các loại phí khác
  
  
• Có đặt cọc không, đặt cọc mấy đợt, đặt cọc trước bao nhiêu
  
  
• Thời gian bàn giao nhà, đất là bao lâu, giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu
  
  
• Thanh toán bằng hình thức nào: Chuyển khoản hay thanh toán bằng tiền mặt
  
  
• Thời gian địa điểm ký hợp đồng công chứng
  
  
• Khi nào thì giao các loại giấy tờ gốc, sổ đỏ
  
  
• Thời điểm nhận bàn giao nhà thực tế: bàn giao chìa khóa và các tài sản khác
  
  
• Ai là người làm thủ tục chuyển giao tài sản

Lưu ý đối với người mua

Khi hợp đồng đã ký xong không có nghĩa là giao dịch đã hoàn thành. Bạn phải chờ đến 14 - 21 ngày để làm thủ tục sổ đỏ của nhà hoặc đất. Sau khi sang tên sổ đỏ xong mới xong các thủ tục giao dịch. Đối với người mua bạn cần đọc kỹ hợp đồng để có được sự lựa chọn phù hợp nhất.

Lưu ý đối với người bán 

Khi ký hợp đồng mua bán xong, nếu như bên mua đã nhận đầy đủ giấy tờ gốc, sổ đỏ và các bản sao giấy tờ nhân thân, thì bên mua đã có thể đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sổ đỏ là yếu tố cần thiết trong đầu tư căn hộ cho thuê, hoặc kinh doanh nhà đất.

Bên nào nộp thuế, hãy ước lượng trước số tiền thuế là bao nhiêu. Phí phải nộp để thỏa thuận về giá mua bán hoặc số tiền sẽ giữ lại để nộp thuế, phí.  

Khi tiến hành mua bán nhà, đất bạn cần hiểu rõ các thông tin về hợp đồng để tránh những rủi ro xảy ra. Tùy vào từng loại bất động sản mà có các loại hợp đồng khác nhau. Trên đây là những thông tin cơ bản giúp bạn có cái nhìn tổng quan về hợp đồng mua bán nhà, đất.