Trang, nhân viên văn phòng, năm nay 27 tuổi, cô tích cóp được 300 triệu đồng. Trang muốn đầu tư cho thuê bất động sản (BĐS) nhưng đang băn khoăn giữa việc: nên vay tiền mua căn hộ chung cư để cho thuê, hay đi thuê rồi cho thuê lại?
Đối với trường hợp như của Trang, đề bài đặt ra là số vốn tự có không cao (300 triệu đồng), do đó cần sử dụng vốn thế nào để hiệu quả về mặt lợi nhuận tích luỹ cao nhất. Với hai trường hợp mà Trang đang phân vân, người viết đưa ra hướng phân tích cụ thể như sau để dễ dàng cân nhắc và lựa chọn:
Phương án 1: Vay thêm ngân hàng mua chung cư cho thuê
Với 300 triệu đồng sẵn có, Trang có thể vay vốn ngân hàng mua căn hộ chung cư Studio trị giá 1,2 tỷ để cho thuê, thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay và nguồn trả gốc lãi hàng tháng, được lấy từ nguồn cho thuê chính căn hộ đó cộng với thu nhập từ đi làm.
Như vậy, Trang cần vay thêm 900 triệu với lãi suất trung bình vào khoảng 10%/năm, như vậy tiền lãi hàng tháng phải trả ngân hàng khoảng tầm 7,5 triệu/tháng. Khi đã xác định vị trí mua ở những khu vực dễ dàng cho thuê, nhu cầu của những người thuê nhà đi làm, đi công tác cao, tiện ích dịch vụ đầy đủ, đi lại tàu xe thuận tiện,... thì có thể cho thuê được tầm 7-12 triệu đồng/tháng tuỳ theo mô hình khai thác (cho thuê truyền thống lâu dài hay cho thuê hiện đại ngắn hạn linh hoạt).
Số tiền thu được từ cho thuê căn hộ này vừa đủ trả lãi ngân hàng, nếu kinh doanh tốt có thể trả thêm tiền gốc khoảng 3,5 triệu/tháng (giả định khoản vay 900 triệu trả góp trong vòng 20 năm).
Lưu ý, các con số trên được đưa ra dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường, có thể thay đổi do nhiều yếu tố đột biến. Với phương án này, xét về yếu tố lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê là không cao, có thể nói là hoà vốn, vì thu nhập từ cho thuê gần như chỉ vừa đủ để trả lãi ngân hàng.
Mặt khác, về lâu dài, việc giữ căn hộ chung cư để cho thuê không phải là phương án tối ưu nhất, bởi giá căn hộ chung cư về dài hạn thường không tăng (hoặc có tăng nhẹ theo lạm phát), thậm chí rất nhiều căn càng để lâu càng mất giá. Tại sao lại như vậy? Bởi, khách hàng mua căn hộ chung cư thường là những người linh hoạt, năng động, yêu thích cái mới, và quan trọng là họ sẵn sàng thay đổi khi có dự án tốt hơn và mới hơn, tối ưu hơn.
Do đó, khi Trang phải vay tới 75% giá trị căn hộ chung cư để cho thuê lâu dài thì không có lãi về dòng tiền và cũng không có nhiều khả năng tăng giá trị căn hộ. Khi BĐS đầu tư không có khả năng tăng giá trong dài hạn, nghĩa là Trang cũng mất luôn cơ hội sử dụng vốn 300 triệu vào những cơ hội đầu tư BĐS khác tốt hơn.
Vay ngân hàng mua chung cư cho thuê không hiệu quả cao như kỳ vọng (ảnh minh họa)
Phương án 2: Đi thuê - cho thuê lại
Giả định vẫn là căn hộ chung cư ở phương án 1 vay để mua và cho thuê, Trang có thể đi thuê với giá 8 triệu đồng/tháng (giá thuê dài hạn) và cho thuê lại với giá khoảng 12 triệu/tháng (theo mô hình cho thuê hiện đại ngắn hạn và linh hoạt). Với mỗi căn đi thuê - cho thuê lại, Trang có thể lãi khoảng 4 triệu/tháng.
Chi phí đầu tư cho mỗi căn ban đầu thường bao gồm tiền đặt cọc + một kỳ thanh toán đầu tiên (ở miền Bắc thông thường đặt cọc 1 tháng và thanh toán 6 tháng). Ví dụ, Trang đầu tư thuê căn hộ ở Hà Nội, ban đầu cần bỏ ra 8 triệu x 7 tháng = 56 triệu. Với 300 triệu, Trang có thể cùng lúc đầu tư vào khoảng 5 căn hộ, mỗi căn lãi tầm 4 triệu đồng/tháng, tức lợi nhuận thu về có thể lên tới 20 triệu/tháng (lưu ý, đây là con số thống kế dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường). Trường hợp này, hiệu quả tạo ra lợi nhuận trên vốn cao hơn phương án 1.
Tuy nhiên, nhược điểm là Trang phải quản lý nhiều căn hộ cho thuê cùng một lúc và mất nhiều thời gian, công sức hơn, đồng thời phải học tập, nghiên cứu, phát triển nhiều kỹ năng như làm chủ một công việc kinh doanh thực thụ.
Lời khuyên của người viết dành cho các bạn khi vừa bắt đầu tham gia mô hình đi thuê - cho thuê lại theo phương án 2 là nên chọn những căn hộ đầy đủ nội thất, đỡ tốn kém phí đầu tư ban đầu và không bị áp lực thu hồi vốn đầu tư. Nhờ đó, chúng ta có thể cơ động rút ra khỏi mô hình kinh doanh này nhanh nhất khi tình huống xấu xảy ra (như dịch Covid-19), hoặc dễ dàng thu vốn để chuyển hướng kinh doanh khác nếu muốn.
Trên đây là bài giải trong trường hợp Trang có 300 triệu đồng, muốn đầu tư vào căn hộ chung cư để cho thuê. Nếu số vốn tự có còn ít (dưới 50% giá trị căn hộ) và phải đi vay với tỷ trọng lớn để mua căn hộ đó, theo người viết, đây không phải là cách lựa chọn tốt nhất. Để cho thuê BĐS với số vốn trên, nên chọn mô hình đi thuê - cho thuê lại.
Ngoài phương án 2 như phân tích, lĩnh vực BĐS cho thuê còn nhiều phân khúc khác có thể tham khảo, như cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ lâu dài cho người đi làm... Cũng có thể đầu tư “mua sỉ bán lẻ” trong mô hình đi thuê - cho thuê lại theo nhiều cách khác, như đi thuê 1 toà nhà văn phòng và cho thuê lại theo từng tầng, từng phòng, hoặc thuê toàn bộ toà nhà căn hộ mini và cho thuê lại từng căn theo mô hình dài hạn hoặc hiện đại (hai mô hình này có thể chạy song song trong cùng một toà nhà); hoặc thuê 1 nhà phố và tầng 1 làm kinh doanh, các tầng trên cho thuê lại dạng căn hộ...
Mỗi phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng, cần xét xem thế mạnh của mình là gì, phù hợp với cách làm nào và nghiên cứu cẩn trọng để hạn chế rủi ro trong kinh doanh
Thuê cả chung cư hoặc tòa nhà mini rồi cho thuê lại là một phương án khá hấp dẫn nếu có 300 triệu trong tay (ảnh minh họa)
Máy chụp ảnh 360 độ theta với 2 camera giúp ghi lại tất cả các hình ảnh một cách dễ dàng. Và đặc biệt 2 camera này có cùng độ phân giải nên bạn sẽ không lo đến từng hướng chụp.
Không gian sống sau khi được thiết kế lại khiến nhiều người phải trầm trồ vì quá đẹp và hiện đại. Từng ngóc ngách trong căn hộ đều gây ấn tượng và khiến chúng ta phải ghen tị.
Quá trình đô thị hóa tại các thành phố lớn. Đã hình thành nên các cụm cư dân đông đúc sinh sống tại các căn hộ chung cư. Trong đó có nhiều hộ nuôi thú cưng như: Chó, mèo,... Tuy nhiên khi nuôi thú cưng tại các căn hộ chung cư cần lưu ý những gì để đảm bảo cuộc sống được thoải mái nhất? Hãy tìm ngay trong bài viết của Mogivi.
Tại các thành phố lớn hình thức đầu tư cho thuê căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ. Vậy khi đầu tư căn hộ cho thuê bạn có cần đóng thuế không? Các loại thuế cần đóng là gì? Hãy tìm hiểu trong bài viết sau.
Khi thực hiện các giao dịch cho thuê căn hộ chung cư. Việc lập hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư sẽ cần lưu ý gì? Và được giao kết với nội dung gì? Hãy cùng tìm hiểu bài viết sau đây.
Kinh doanh bất động sản là nghề đang hot nhất trong thời gian gần đây. Có khả năng mang lại lợi nhuận cao. Vì thế kinh doanh bất động sản đang được rất nhiều các người quan tâm nhất là đối với những người có vốn cao với mong muốn nhanh chóng làm giàu. Vậy kinh doanh bất động sản là gì?
Thủ tục giải chấp sổ đỏ được thực hiện như thế nào và quy trình ra sao? Cần chuẩn bị giấy tờ gì để hoàn thành thủ tục? Mời bạn cùng đọc bài viết sau đây để tìm câu trả lời nhé.
Dự án Vinhomes Grand Park tọa lạc tại Quận 9 thành phố Thủ Đức. Với quy mô lên đến 272 ha. Với đầy đủ hệ thống tiện ích cùng đẳng cấp chuẩn quốc tế. Ngay từ khi mới ra mắt, Vinhomes Grand Park đã thu hút rất đông khách hàng quan tâm. Trong phân khúc đầu tư cho thuê căn hộ.
Decor nội thất nhà ống đẹp là vấn đề khó giải quyết. Vì nhà ống thường có diện tích nhỏ và hẹp. Mogivi sẽ mách bạn những giải pháp decor đẹp.
Decor phòng làm việc như thế nào để luôn tràn đầy cảm hứng sáng tạo. Hãy cùng Mogivi tìm hiểu trong bài viết sau đây để tìm được ý tưởng hay.
