Trang, nhân viên văn phòng, năm nay 27 tuổi, cô tích cóp được 300 triệu đồng. Trang muốn đầu tư cho thuê bất động sản (BĐS) nhưng đang băn khoăn giữa việc: nên vay tiền mua căn hộ chung cư để cho thuê, hay đi thuê rồi cho thuê lại?
Đối với trường hợp như của Trang, đề bài đặt ra là số vốn tự có không cao (300 triệu đồng), do đó cần sử dụng vốn thế nào để hiệu quả về mặt lợi nhuận tích luỹ cao nhất. Với hai trường hợp mà Trang đang phân vân, người viết đưa ra hướng phân tích cụ thể như sau để dễ dàng cân nhắc và lựa chọn:
Phương án 1: Vay thêm ngân hàng mua chung cư cho thuê
Với 300 triệu đồng sẵn có, Trang có thể vay vốn ngân hàng mua căn hộ chung cư Studio trị giá 1,2 tỷ để cho thuê, thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay và nguồn trả gốc lãi hàng tháng, được lấy từ nguồn cho thuê chính căn hộ đó cộng với thu nhập từ đi làm.
Như vậy, Trang cần vay thêm 900 triệu với lãi suất trung bình vào khoảng 10%/năm, như vậy tiền lãi hàng tháng phải trả ngân hàng khoảng tầm 7,5 triệu/tháng. Khi đã xác định vị trí mua ở những khu vực dễ dàng cho thuê, nhu cầu của những người thuê nhà đi làm, đi công tác cao, tiện ích dịch vụ đầy đủ, đi lại tàu xe thuận tiện,... thì có thể cho thuê được tầm 7-12 triệu đồng/tháng tuỳ theo mô hình khai thác (cho thuê truyền thống lâu dài hay cho thuê hiện đại ngắn hạn linh hoạt).
Số tiền thu được từ cho thuê căn hộ này vừa đủ trả lãi ngân hàng, nếu kinh doanh tốt có thể trả thêm tiền gốc khoảng 3,5 triệu/tháng (giả định khoản vay 900 triệu trả góp trong vòng 20 năm).
Lưu ý, các con số trên được đưa ra dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường, có thể thay đổi do nhiều yếu tố đột biến. Với phương án này, xét về yếu tố lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê là không cao, có thể nói là hoà vốn, vì thu nhập từ cho thuê gần như chỉ vừa đủ để trả lãi ngân hàng.
Mặt khác, về lâu dài, việc giữ căn hộ chung cư để cho thuê không phải là phương án tối ưu nhất, bởi giá căn hộ chung cư về dài hạn thường không tăng (hoặc có tăng nhẹ theo lạm phát), thậm chí rất nhiều căn càng để lâu càng mất giá. Tại sao lại như vậy? Bởi, khách hàng mua căn hộ chung cư thường là những người linh hoạt, năng động, yêu thích cái mới, và quan trọng là họ sẵn sàng thay đổi khi có dự án tốt hơn và mới hơn, tối ưu hơn.
Do đó, khi Trang phải vay tới 75% giá trị căn hộ chung cư để cho thuê lâu dài thì không có lãi về dòng tiền và cũng không có nhiều khả năng tăng giá trị căn hộ. Khi BĐS đầu tư không có khả năng tăng giá trong dài hạn, nghĩa là Trang cũng mất luôn cơ hội sử dụng vốn 300 triệu vào những cơ hội đầu tư BĐS khác tốt hơn.
Vay ngân hàng mua chung cư cho thuê không hiệu quả cao như kỳ vọng (ảnh minh họa)
Phương án 2: Đi thuê - cho thuê lại
Giả định vẫn là căn hộ chung cư ở phương án 1 vay để mua và cho thuê, Trang có thể đi thuê với giá 8 triệu đồng/tháng (giá thuê dài hạn) và cho thuê lại với giá khoảng 12 triệu/tháng (theo mô hình cho thuê hiện đại ngắn hạn và linh hoạt). Với mỗi căn đi thuê - cho thuê lại, Trang có thể lãi khoảng 4 triệu/tháng.
Chi phí đầu tư cho mỗi căn ban đầu thường bao gồm tiền đặt cọc + một kỳ thanh toán đầu tiên (ở miền Bắc thông thường đặt cọc 1 tháng và thanh toán 6 tháng). Ví dụ, Trang đầu tư thuê căn hộ ở Hà Nội, ban đầu cần bỏ ra 8 triệu x 7 tháng = 56 triệu. Với 300 triệu, Trang có thể cùng lúc đầu tư vào khoảng 5 căn hộ, mỗi căn lãi tầm 4 triệu đồng/tháng, tức lợi nhuận thu về có thể lên tới 20 triệu/tháng (lưu ý, đây là con số thống kế dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường). Trường hợp này, hiệu quả tạo ra lợi nhuận trên vốn cao hơn phương án 1.
Tuy nhiên, nhược điểm là Trang phải quản lý nhiều căn hộ cho thuê cùng một lúc và mất nhiều thời gian, công sức hơn, đồng thời phải học tập, nghiên cứu, phát triển nhiều kỹ năng như làm chủ một công việc kinh doanh thực thụ.
Lời khuyên của người viết dành cho các bạn khi vừa bắt đầu tham gia mô hình đi thuê - cho thuê lại theo phương án 2 là nên chọn những căn hộ đầy đủ nội thất, đỡ tốn kém phí đầu tư ban đầu và không bị áp lực thu hồi vốn đầu tư. Nhờ đó, chúng ta có thể cơ động rút ra khỏi mô hình kinh doanh này nhanh nhất khi tình huống xấu xảy ra (như dịch Covid-19), hoặc dễ dàng thu vốn để chuyển hướng kinh doanh khác nếu muốn.
Trên đây là bài giải trong trường hợp Trang có 300 triệu đồng, muốn đầu tư vào căn hộ chung cư để cho thuê. Nếu số vốn tự có còn ít (dưới 50% giá trị căn hộ) và phải đi vay với tỷ trọng lớn để mua căn hộ đó, theo người viết, đây không phải là cách lựa chọn tốt nhất. Để cho thuê BĐS với số vốn trên, nên chọn mô hình đi thuê - cho thuê lại.
Ngoài phương án 2 như phân tích, lĩnh vực BĐS cho thuê còn nhiều phân khúc khác có thể tham khảo, như cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ lâu dài cho người đi làm... Cũng có thể đầu tư “mua sỉ bán lẻ” trong mô hình đi thuê - cho thuê lại theo nhiều cách khác, như đi thuê 1 toà nhà văn phòng và cho thuê lại theo từng tầng, từng phòng, hoặc thuê toàn bộ toà nhà căn hộ mini và cho thuê lại từng căn theo mô hình dài hạn hoặc hiện đại (hai mô hình này có thể chạy song song trong cùng một toà nhà); hoặc thuê 1 nhà phố và tầng 1 làm kinh doanh, các tầng trên cho thuê lại dạng căn hộ...
Mỗi phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng, cần xét xem thế mạnh của mình là gì, phù hợp với cách làm nào và nghiên cứu cẩn trọng để hạn chế rủi ro trong kinh doanh
Thuê cả chung cư hoặc tòa nhà mini rồi cho thuê lại là một phương án khá hấp dẫn nếu có 300 triệu trong tay (ảnh minh họa)
Những phân khúc đánh vào nhu cầu ở thực như nhà đất trong ngõ, chung cư sẽ tiếp tục hút dòng tiền đầu tư và người mua để ở. Đất nền dự án, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp khó về thanh khoản trong năm 2023.
Rất nhiều người cho rằng chế độ chụp toàn cảnh và chụp ảnh 360 độ trên điện thoại là một, nhưng thực tế không phải vậy. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn hai chế độ này khác nhau như thế nào.
Trên các máy Ricoh Theta 360, Ti Xi Ai xin giới thiệu đến các bạn một vài lưu ý để có một tấm ảnh 360 đúng chuẩn nhất và giúp bạn làm chủ máy Theta 360 chỉ sau vài lần thử nghiệm.
Công nghệ quét 3D không còn quá xa lạ trong thời đại phát triển kỹ thuật số hiện nay. Công nghệ này đã được ứng dụng trong nhiều ngành nghề khác nhau, góp phần mang đến sự cải tiến, hiện đại và gia tăng năng suất trong các hoạt động sản xuất.
Đổi tên từ Facebook thành Meta với quyết tâm xây dựng và phát triển vũ trụ ảo Metaverse. Nhà sáng lập Facebook - Mark Zuckerberg hứa hẹn sẽ mang đến cho người dùng những trải nghiệm sống chưa từng có trước đây. Vậy Metaverse là gì? Metaverse sẽ mang đến lợi ích gì cho lĩnh vực bất động sản? Cùng theo dõi bài viết sau để biết câu trả lời!
Nếu bạn yêu thích không gian nhà ở tràn ngập ánh sáng, căn hộ gác mái với phong cách thiết kế nội thất hiện đại là một sự lựa chọn khó có thể chối từ.
MOGIVERSE - Ứng dụng đầu tiên tại Việt Nam cho phép tạo VR Tour ngay trên smartphone (điện thoại thông minh). Người sử dụng không cần đi xa, không cần dụng cụ phức tạp, không phải đầu tư quá nhiều chi phí để tham quan căn hộ 360 độ dưới mọi góc độ, chi tiết nhất.
Phong cách thiết kế nội thất Ý là một trong những phong cách luôn dẫn đầu xu hướng thiết kế đậm chất nghệ thuật của thế giới. Cũng bởi vì đây là một phong cách thiên về sự hiện đại, phóng khoáng và tinh tế nên dễ dàng hòa nhập với thời đại, giữ đúng chất riêng và không mang nổi nỗi lo “lỗi thời”.
Phong cách thiết kế hiện đại dần phù hợp với xu hướng thích nhanh, gọn và linh hoạt của giới trẻ ngày nay. Những bản thiết kế nội thất bằng AI của nhà MOGIVI sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn phong cách hiện đại trong chính căn phòng của bạn.
Phong Cách Bắc Âu hay còn gọi là phong cách Scandinavian, một phong cách tập trung vào sự đơn giản - ấm cúng - tinh tế. Hiện nay, phong cách này đang lan rộng đến các nước châu Á. Đặc biệt, nó không chỉ được những người trung niên yêu thích mà các bạn trẻ cũng đang dần ưa chuộng phong cách này.
Vui lòng nhấn vào chế độ VR Tour - Chọn AI Design để trải nghiệm không gian nội thất đã cải tạo
