1. Những thông số quan trọng

 Ví dụ của gia đình bạn A:

- Tổng thu nhập tháng: 50 triệu đồng

- Vốn tiết kiệm: 500 triệu đồng

- Muốn mua nhà: 2 tỷ đồng

- Vay ngân hàng: 1,5 tỷ đồng

- Hợp đồng vay mua nhà: 10 năm

- Lãi vay ngân hàng: giả định 10%/năm (cố định)

Để các bước tính toán đơn giản, tôi để lãi vay mua nhà cố định: 10%/năm. Chi tiết về lãi vay cố định hay thả nổi này bạn có thể đọc tại đây để nắm rõ cách tính toán và so sánh trước khi quyết định mua tài sản lớn và vay dài hạn.

* Với số vốn 500 triệu đồng, bạn A đang cân nhắc lựa chọn giữa:

- Tiếp tục thuê và đem 500 triệu đi đầu tư vào kênh khác;

- Hoặc góp vào căn nhà 2 tỷ và vay ngân hàng phần còn lại 1,5 tỷ.

Trả lời cho câu hỏi này, tôi sẽ so sánh mức sinh lời của 2 phương án để chúng ta cùng xem xét. Nhưng trước tiên, các bạn cần biết khả năng tài chính của mình, số tiền mua căn nhà đừng nên quá 4 lần năm lương của gia đình/cá nhân.

Ví dụ, lương năm 50 triệu x 12 = 600 triệu. Gấp 4 lần có nghĩa bạn có khả năng mua 600 triệu x 4 = 2 tỷ 4 tối đa.

2. So sánh các giải pháp

Trường hợp 1: Vay mua nhà

Mức lãi suất cố định 10% trong 10 năm đã cho thấy giá trị căn hộ bạn A giờ đây là 2 tỷ 756 triệu đồng.

Ngoài ra, các bạn cũng lưu ý thêm khi mua nhà thì sẽ phát sinh một vài khoản phí sau:

- Thuế TNCN (Khoản phí có thể thỏa thuận người nộp thuế là người mua hoặc người bán) = 2% x giá chuyển nhượng;

- Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2;

- Phí công chứng = theo Thông tư số 257/2016/BTC.

Tuy nhiên, để các bạn có thể dễ xem thì tôi không liệt kê các khoản phí này vào trong ví dụ. Tính trên tổng giá trị căn nhà thì mức phí có thể chiếm từ 5-10%, tùy thuộc vào diện tích nhà, loại hình bất động sản. Những lệ phí này khi cân nhắc mua bạn có thể nhờ phía môi giới lên chi tiết các khoản phí để đảm bảo nắm được đầy đủ các hạng mục mình cần phải chi trả.

Trở lại với nội dung nên mua hay thuê, tôi đang so sánh về khía cạnh đầu tư. Nhìn trong bảng so sánh bạn sẽ thấy:

+ Nếu như giá trị căn nhà của bạn A tăng 3% mỗi năm, khoản vay 1 tỷ 5 trong trường hợp này sẽ không hiệu quả vì giá trị của căn nhà vẫn thấp hơn so với tổng số tiền bạn A đã trả và vay ngân hàng.

+ Nếu như giá trị căn nhà tăng lên 5% mỗi năm, giá trị căn nhà bắt đầu có lãi suất.

+ Theo đó, giá nhà tăng từ 5%/năm trở lên thì căn nhà gia đình bạn A đã bắt đầu sinh lời theo thời gian.

Công thức tính tiền lời mua nhà:

Tiền lời mua nhà = Tổng giá trị giá nhà tăng sau xx năm – Chi phí gốc và lãi vay mua nhà

Trong ví dụ này, tôi cũng bỏ đi yếu tố lạm phát, trượt giá để các bạn có thể tiếp cận cách so sánh này thật đơn giản.

Trường hợp 2: Thuê nhà và dùng tiền vốn để đầu tư

Lựa chọn thuê nhà rất phổ biến với các gia đình trẻ, vì phí thuê sẽ tốt hơn rất nhiều so với chi phí trả nợ vay.

Để so sánh công bằng, gia đình bạn A sẽ đi thuê một căn nhà cũng có giá trị bán tương đương 2 tỷ đồng, giá thuê hằng tháng là 12 triệu. Gia đình bạn A sẽ dùng 500 triệu đồng tiền vốn để đi đầu tư.

Công thức tính tiền lời đầu tư:

Tiền lời đầu tư = Tổng tiền vốn đầu tư + lãi kép sau 10 năm – chi phí thuê sau 10 năm

Hiện nay trên thị trường có tỉ lệ sinh lời trung bình ở các kênh dao động như sau:

- Tiết kiệm: lãi suất 5-6%/năm;

- Trái phiếu hoặc chứng chỉ tiền gửi: lãi suất 8-10%/năm;

- Chứng chỉ quỹ: lãi suất 8-15%/năm;

- Cổ phiếu: lãi suất 10-30%/năm;

Và khác với trường hợp mua nhà, sau 10 năm gia đình sẽ không sở hữu nhà, mà tài sản của gia đình sẽ là các danh mục đầu tư.

Lưu ý rằng khi tính các chi phí để bỏ ra đầu tư, bạn sẽ cần liệt kê thêm các khoản phí:

- Phí giao dịch, tư vấn, chuyển khoản, lưu ký;

- Thuế thu nhập khi bán;

- Các khoản phí dịch vụ khác nếu có;