Với 3 tỷ đồng, mua căn hộ hay đất nền/ nhà phố TP.HCM?

Nguyên tắc lựa chọn sản phẩm phù hợp tài chính

Giới chuyên gia cho rằng loại hình căn hộ vẫn là sản phẩm chủ lực với người mua ở thực trong bối cảnh giá đất nền/nhà phố đang tăng quá cao và tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý.

Nguyên tắc lựa chọn sản phẩm phù hợp tài chính

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, suy nghĩ theo hướng đầu tư, với 3 tỷ đồng, 90% nhà đầu tư sẽ muốn mua đất nền/nhà phố vì đất sở hữu lâu dài, dễ thanh khoản, khả năng sinh lời cao hơn căn hộ. Quan điểm này tương đối đúng nhưng cần lưu ý, đất nền cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và giá trị có thể suy giảm 50-70% khi có biến động, đây là việc không hiếm ở trên thị trường. Chưa bàn đến, với 3 tỷ đồng, rất khó để kiếm được đất nền/nhà phố vị trí đẹp tại TP.HCM.

Vẫn là 3 tỷ đồng nhưng nếu chưa có nhà ở thì số lượng người muốn mua căn hộ tăng lên hơn 30%. Trong bối cảnh giá đất nền tăng nhanh khả năng sở hữu nhà liền thổ gần nơi làm việc/học tập ngày càng khó với người trẻ thì nhu cầu mua và đầu tư căn hộ đang trở thành xu hướng ở các thành phố lớn và sẽ khó suy giảm trong tương lai.

Tương tự quan điểm trên, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho biết, với mục đích để ở và có 3 tỷ đồng trong tay, chung cư là lựa chọn hàng đầu. Chung cư có ưu điểm là vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa không gây áp lực vay, ít rủi ro bẫy lãi suất. Đây là loại hình thích hợp cho mục đích mua sinh lời dài hạn. Xét ở khía cạnh đầu tư, căn hộ chung cư sẽ sinh lợi thấp hơn nhà phố vì trung bình chung cư tăng khoảng 5-7% một năm, đất nền, nhà phố tăng trên dưới 15% một năm tại TP.HCM.

Tuy nhiên, để mua đất nền/nhà phố đơn lẻ tại TP.HCM cần trung bình 4,5-5 tỷ đồng, nếu tài chính 3 tỷ đồng sẽ phải đi vay 1,5-2 tỷ đồng, điều này mang lại nhiều thách thức vì phải tiêu tốn hơn một nửa tổng thu nhập để trả nợ ngân hàng dẫn đến ngân sách chi tiêu sẽ giảm xuống, các khoản dự phòng không đủ lớn cho những tình huống rủi ro phát sinh trong cuộc sống. Nếu ưu tiên an toàn tài chính, vay quá cao trong giai đoạn này khá rủi ro. Thay vào đó căn hộ vẫn là lựa chọn phù hợp hơn, còn nếu ưu tiên nhà phố, có thể cân nhắc đến việc chấp nhận đi xa hơn về khu vực các tỉnh giáp ranh TP.HCM.

Đầu tư căn hộ vẫn có sức hút

Phân tích về khả năng sinh lợi từ đầu tư căn hộ, ông Đinh Minh Tuấn nhận định, thị trường căn hộ ở Việt Nam phát triển không ngừng. Từ mức 5% số lượng người dân sống ở căn hộ 2005, hiện tại tỷ lệ này đã tăng lên hơn 25%, giá căn hộ cũng tăng chóng mặt và đỉnh điểm lên tới 18.000 USD/m2.

“Năm 2017, giá căn hộ cao cấp ở trung tâm TP.HCM tầm 2.000 USD/m2, đến nay, giá này chỉ còn là mức khởi điểm cho các dự án mới ở ngoại thành. Nhu cầu tăng, nguồn cung hiếm cùng với chi phí phát triển leo thang dẫn tới giá chào bán căn hộ mới tăng không ngừng. Thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 3 năm qua, giá căn hộ tăng trung bình 14%/năm. Riêng quý 1/2022 đã tăng 37% so với quý 1/2019, mức tăng này cho thấy căn hộ vẫn sinh lời tốt trong bối cảnh có nhiều nghi ngờ về tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư phân khúc này”, ông Tuấn cho hay.

Thực tế từ thị trường cũng chỉ ra, dòng tiền vẫn đang chảy mạnh vào phân khúc căn hộ, nhất là ở các thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội. Điểm qua giao dịch 5 tháng đầu năm 2022, sức mua tại TP.HCM phần lớn đổ về các dự án chung cư tầm giá từ 2,5-3 tỷ đồng/căn. Không ít dự án chung cư “cháy hàng” giao dịch, cung không đủ cầu khi mở bán như Nam Long Group giao dịch thành công cả hai dự án Akari Flora (thuộc KĐT Akari City Bình Tân) và Flora Panorama (KĐT Mizuki Park Bình Chánh) với tỷ lệ thanh khoản đạt 90-100% chỉ sau vài giờ mở bán. Bên cạnh ưu thế triển khai trong khu đô thị quy mô lớn, đầy đủ tiện ích, dân cư, tầm giá chỉ từ 45-50 triệu/m2 (giá trung bình TP.HCM hiện gần 62 triệu/m2) cũng giúp 2 dự án này được lòng cả dân đầu tư và người mua thực.

Giới chuyên gia nhận định căn hộ vẫn sẽ là khoản đầu tư sinh lợi tốt nếu nhà đầu tư có sự tính toán tài chính hợp lý và lựa chọn sản phẩm thông minh. Khi mua căn hộ, người mua cần xem xét yếu tố uy tín của chủ đầu tư, tiện ích nội – ngoại khu dự án và hạ tầng giao thông. Những yếu tố này sẽ quyết định khả năng tăng giá của dự án trong tương lai.