Thị trường bất động sản được chia thành nhiều phân khúc khác nhau. Trong đó căn hộ chung cư là sản phẩm nhận được nhiều sự quan tâm nhất. Tuy nhiên, người mua có nguy cơ mất trắng nếu mua phải dự án không đủ điều kiện pháp lý. Để có thể hạn chế những rủi ro. Mogivi xin chia sẻ đến bạn những dấu hiệu nhận biết dự án không đảm bảo pháp lý. Cùng tìm hiểu ngay nhé.

Trong thời buổi kinh tế phát triển như hiện nay. Người dân có rất nhiều cơ hội tốt để mua nhà. Nhưng bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý nếu không tìm hiểu kỹ. Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản của người mua. Dưới đây là một số rủi ro khi mua dự án không đủ điều kiện pháp lý bạn cần biết.

Người bán nhà nhận tiền cọc từ nhiều người mua cùng lúc

Trong quá trình mua bán căn hộ chung cư, đây là rủi ro không thể tránh khỏi. Người bán có thể vì thiếu tiền, mà khi khách hàng đến xem mua nhà họ đều nhận tiền cọc. Trong trường hợp này, biện pháp duy nhất để cải thiện được quyền lợi của người mua. Là làm hợp đồng đặt cọc với bên bán. Đồng thời phải có công chứng để xác nhận giá trị pháp lý của hợp đồng.

Giấy tờ nhà khi mua, bán là giấy tờ giả

Đây là rủi ro phổ biến nhất khi người bán không phải là chủ sở hữu thật sự của tài sản. Lợi dụng sự thân thiết với chủ nhà để mượn giấy tờ và làm giả. Sau đó dùng giấy tờ giả để thực hiện giao dịch mua bán nhà với người khác, nhằm chiếm đoạt tài sản.

Căn hộ chung cư được bán thuộc diện bị thế chấp ngân hàng

Căn hộ chung cư bị thế chấp tại ngân hàng. Nhưng chủ nhà vẫn muốn bán tài sản thế chấp. Hành động này đã dẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch. Do đó bạn nên kiểm tra nhà có bị đem đi thế chấp không, trước khi quyết định mua nhé. Có thể kiểm tra bằng cách xem thông tin căn hộ định mua tại ngân hàng hoặc Sở Xây dựng.

Để hạn chế những rủi ro khi mua nhà. Người mua cần nhận diện được những dấu hiệu dự án không đủ điều kiện pháp lý dưới đây:

Hồ sơ pháp lý căn hộ chung cư không đầy đủ

Các dự án căn hộ không đảm bảo pháp lý để bán là những dự án không có thật. Chỉ tồn tại trên giấy và chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Một dự án căn hộ có hồ sơ pháp lý không hoàn chỉnh sẽ thiếu các loại giấy tờ như:

• Không có công văn chấp nhận chủ trương đầu tư của cơ quan chức năng. Công văn này sẽ được Sở Xây dựng đánh giá các yếu tố như: Năng lực của chủ đầu tư, quy hoạch khu đất. Tham vấn ý kiến của ban ngành liên quan,.. Sau đó sẽ trình lên UBND cấp tỉnh để chấp thuận chủ trương đầu tư. 
• Không có văn bản chứng minh khu đất dự án được cơ quan chức năng giao đất sử dụng. 
• Không có giấy phép  đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư. Lưu ý thông tin về lĩnh vực kinh doanh, chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản của doanh nghiệp đó. 
• Không có giấy phép xây dựng cấp cho chủ đầu tư để xây dựng dự án. Thông tin trong giấy xây dựng sẽ bao gồm: Vị trí dự án, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ.

Kiểm tra văn bản nghiệm thu đã hoàn thành cơ sở hạ tầng 

Để kiểm tra dự án có đầy đủ điều kiện pháp lý hay không. Chúng ta cần thẩm tra văn bản nghiệm thu công trình. Dự án phải có sự kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Việc nghiệm thu này phải được cơ quan có thẩm quyền nơi có công trình thực hiện. Và cần có đóng dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Kết cấu hạ tầng sẽ bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật. Công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội. Theo quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với những dự án có diện tích lớn hơn 5ha). Hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (dự án có diện tích nhỏ hơn 5ha) đã phê duyệt. Chủ đầu tư không được thuê đơn vị nghiệm thu, hay tự ý đóng dấu vào văn bản nghiệm thu. 

Đây là một trong những điều kiện để chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản. Điều này được quy định tại khoản 2 điều 41 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Như vậy, người mua cần kiểm tra văn bản nghiệm thu đã hoàn thành cơ sở hạ tầng trước khi ký hợp đồng. Để tránh gặp rủi ro khi chủ đầu tư lách luật. 

Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản để chứng minh hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế. Như: Tiền sử dụng đất, các loại thuế liên quan đến căn hộ. Nếu chủ đầu tư không nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ. Dự án căn hộ chung cư sẽ không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch mua bán.

Ngoài ra khi chủ đầu tư nợ tiền thuế cũng cho thấy rằng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Thiếu kinh nghiệm kinh doanh. Do đó người mua cần cân nhắc khi đặt niềm tin vào dự án của các những chủ đầu tư này nhé.

Căn hộ chung cư đang bị tranh chấp

Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ cho người khác. Chủ đầu tư phải chứng minh được dự án không bị vướng tranh chấp. Đây là yếu tố để người mua nhận biết dự án căn hộ chung cư có đầy đủ pháp lý không. Bạn có thể kiểm tra bằng cách xem thông tin tại các cơ quan có thẩm quyền. Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch. Hoặc có thể thăm dò thông tin từ môi giới và người dân địa phương. 

Lưu ý sổ đỏ của căn hộ chung cư

Theo điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng quyết định giá trị căn hộ. Trong thời hạn 50 ngày từ ngày ký kết bàn giao. Người mua phải tới các cơ quan chức năng để xin cấp giấy sở hữu nhà ở. Bên cạnh đó người mua cũng cần lưu ý đến những khoản chi phí phát sinh đến việc cấp sổ đỏ. Bởi theo quy định của pháp luật, đây là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Căn hộ đủ điều kiện mở bán cần những giấy tờ gì?

Một dự án đủ điều kiện pháp lý khi bán thì hồ sơ phải đầy đủ các giấy tờ bao gồm: Sổ đỏ, phê duyệt quy hoạch 1/500. Chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận phòng cháy chữa cháy. Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn, thông báo bão lãnh từ ngân hàng.

Thời gian dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng là bao lâu?

Thời gian dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ là từ 6 tháng. Kể từ khi ký văn bản thỏa thuận. Tuy nhiên trên thực tế có thể sớm hơn hoặc trễ hơn.

Người mua phải đóng loại phí nào khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ?

Việc cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật tùy vào từng thời điểm. Người mua phải thanh toán tất cả các loại thuế và phí hiện hành liên quan đến việc cấp sổ đỏ. Tại thời điểm chứng nhận theo quy định của pháp luật. Bao gồm: Lệ phí trước bạ, phí cập nhật hồ sơ, phí đo vẽ hiện trạng bất động sản. Phí hành chính để hoàn thiện pháp lý dự án.

Bán dự án không đủ điều kiện pháp lý có mức phạt ra sao?

Chủ đầu tư bán hoặc cho thuê căn hộ chung cư không đầy đủ các điều kiện theo quy định. Sẽ bị xử phạt hành chính theo nghị định số 139/2017/NĐ-CP năm 2017 của Chính phủ được quy định tại Luật Dân sự. Ngoài việc xử phạt vi phạm hành chính thì còn phải áp dụng các biện pháp khắc chế hậu quả như: Cơ quan chức năng thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả cho bên mua số tiền đã mua nhà ở trước đó. 

Để tìm hiểu những dự án hot cùng những thông tin hữu ích về bất động sản. Bạn hãy truy cập tại blog.mogivi.vn. Mogivi là công ty bất động sản ứng dụng công nghệ VR 360. Mang đến nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng. Giúp các giao dịch bất động sản trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn.