Báo cáo cập nhật: 02/2026
Greenfield 686: Không gian xanh chuẩn LEED giữa lòng Bình Thạnh - Bảng giá T02/2026
Tóm tắt Thông tin Nhanh:
- Giá bán trung bình (2PN): 3.5 tỷ VNĐ (53.8 triệu/m²).
- Giá thuê trung bình (2PN): 12.0 triệu VNĐ/tháng.
- Tỷ suất cho thuê (Yield): ~4.11%/năm (Ổn định cao).
- Pháp lý: Đang chờ Sổ hồng (HĐMB).
- Phù hợp: Gia đình trẻ, người làm việc nội thành, nhu cầu không gian sống chuẩn xanh.
📍 Vị trí: 686 Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. 25, Q. Bình Thạnh, TP.HCM
🏢 CĐT: Công ty CP Xây lắp Thương mại 2 (ACSC) - Bàn giao: 2019
Tư vấn 1:1 Pháp lý & Giá
I. Đánh giá Xu hướng (Social Listening)
Dữ liệu được hệ thống Mogivi tổng hợp từ các nền tảng Batdongsan, Youtube và các hội nhóm cư dân Greenfield trong quý gần nhất (T02/2026).
🌿 Thiết kế Chuẩn LEED
Điểm sáng lớn nhất. Mật độ xây dựng chỉ 35%, tối ưu ánh sáng tự nhiên và gió trời, giúp tiết kiệm điện năng vượt trội.
🌊 Tầm View Đắt Giá
Hầu hết căn hộ sở hữu view trực diện sông Sài Gòn và bán đảo Thanh Đa vô cùng thoáng đãng, gia tăng giá trị tài sản.
🚦 Giao thông Thực tế
Ghi nhận lượng thảo luận cao về tình trạng ùn ứ vào giờ cao điểm tại trục Xô Viết Nghệ Tĩnh (đoạn Đài Liệt Sĩ).
II. Bảng Giá Chuyển Nhượng Mới Nhất
Giá giao dịch thứ cấp thực tế dựa trên 12 tin đăng được kiểm chứng. Thị trường có thanh khoản tốt tại phân khúc 2 phòng ngủ do thiết kế mở, phù hợp gia đình trẻ.
| Loại Căn | Diện Tích | Giá Trung Bình (Median) | Đơn Giá/m² | Top Deal (Cắt Lỗ) |
|---|---|---|---|---|
| 2 Phòng Ngủ | 65.0 m² | 3.5 Tỷ | 53.8 Triệu | 3.2 Tỷ Tiết kiệm 300.0 Triệu |
| 3 Phòng Ngủ Dữ liệu hẹp | 89.0 m² | 5.6 Tỷ | 62.9 Triệu | 4.2 Tỷ Tiết kiệm 1.4 Tỷ (Chủ ngộp) |
III. Tỷ Suất Cho Thuê (Yield)
Dự án thu hút lượng lớn khách thuê là sinh viên các trường HUTECH, GTVT, Ngoại Thương và chuyên gia làm việc tại Quận 1. Chỉ số tin cậy dữ liệu thuê đạt 95%.
Thị trường Thuê 2PN
Nhóm Full Option (chiếm đa số) giao dịch ở mức 13.0 triệu.
Thị trường Thuê 3PN
Phù hợp nhóm ở ghép hoặc chuyên gia. Tỷ lệ trống thấp.
IV. So Sánh Với Khu Vực Lân Cận
Greenfield 686 cạnh tranh trực tiếp với trục dự án dọc đường Nguyễn Xí nhưng ghi điểm tuyệt đối ở trải nghiệm môi trường.
| Dự án | Giá trung bình/m² | Lợi thế cạnh tranh |
|---|---|---|
| Greenfield 686 | 53.8 Triệu | Chuẩn LEED Silver, view sông Sài Gòn, thông gió cực tốt. |
| Richmond City | 60.0 Triệu - 65.0 Triệu | Tiện ích nội khu quy mô lớn, thương mại sầm uất. Đã có sổ. |
| Morning Star | 38.0 Triệu - 42.0 Triệu | Dự án cũ, giá rẻ, diện tích rộng rãi. |
📜 Pháp Lý Hiện Tại
Trạng thái: Chưa có Sổ Hồng (HĐMB)
Bàn giao từ năm 2019, hiện cư dân Greenfield vẫn đang sử dụng Hợp đồng Mua bán. Cập nhật tháng 02/2026, chủ đầu tư ACSC đang trong giai đoạn tiếp tục nộp hồ sơ xin cấp sổ. Lịch sử dự án từng thế chấp tại Vietinbank (2018).
Việc vay vốn mua thứ cấp bị hạn chế mạnh, một số ngân hàng từ chối giải ngân hồ sơ mới. Một số căn đã nộp hồ sơ làm sổ sẽ tạm ngưng chuyển nhượng.
⚠️ Rủi Ro Cần Lưu Ý
- Giao thông: Trục Xô Viết Nghệ Tĩnh (đoạn ngã 5 Đài Liệt Sĩ) thường xuyên kẹt xe và ùn tắc nghiêm trọng vào giờ cao điểm, ảnh hưởng trực tiếp đến lộ trình đi làm buổi sáng/chiều. Đôi khi có ngập nước cục bộ khi mưa cực lớn.
- Rủi ro "Treo Sổ": Rủi ro lớn nhất cho dòng vốn. Thiếu sổ hồng gây cản trở đòn bẩy tài chính, tính thanh khoản tương lai có thể chững lại nếu thủ tục ra sổ kéo dài hơn dự kiến.
- Quá tải nội khu: Thang máy có tần suất quá tải nhẹ vào giờ cao điểm, diện tích hồ bơi hơi nhỏ so với mật độ cư dân.
V. Trải Nghiệm & Vận Hành Thực Tế
Phản hồi từ cư dân cho thấy Greenfield 686 vận hành ổn định với mức phí hợp lý. Tiện ích nổi bật nhất là vườn treo tầng mái mang lại view nhìn đắt giá ra Landmark 81, không khí mát mẻ dọc sông Sài Gòn.
VI. Kết Luận Từ Chuyên Gia Mogivi
🏠 Cho Mục Đích Ở Thực
Lựa chọn cực kỳ lý tưởng cho người yêu không gian sống thông thoáng, tiết kiệm năng lượng. Vị trí rất gần Quận 1, phù hợp gia đình không bị áp lực về lịch trình di chuyển qua điểm đen kẹt xe. Tuy nhiên, người mua cần chuẩn bị tiền mặt lớn (khó vay).
💼 Cho Mục Tiêu Đầu Tư
Sản phẩm an toàn cho dòng tiền khai thác cho thuê (Yield > 4%) do nguồn cung khách thuê quanh khu vực HUTECH, GTVT luôn cao. Khuyến nghị chỉ đầu tư bằng vốn tự có, tránh đòn bẩy khi chưa có sổ hồng. Chốt lời ngay khi có thông tin chính thức ra sổ.
VII. Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Giá căn hộ Greenfield 686 hiện nay là bao nhiêu?
Tình trạng sổ hồng của dự án Greenfield ra sao?
Cho thuê căn hộ Greenfield 686 được bao nhiêu tiền mỗi tháng?
Dự án có hay bị ngập nước không?
Có nên mua căn hộ này không?
Bạn cần định giá chi tiết căn hộ đang nhắm tới?
Chuyên gia của Mogivi sẽ hỗ trợ bạn kiểm tra quy hoạch, lịch sử pháp lý và đàm phán giá mua bán thực tế hoàn toàn miễn phí.
Chat ngay với Chuyên Gia (Facebook)